Kto jest odpowiedzialny za remonty balkonów?

„Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli
poszczególnych lokali, czy też może obciążać wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów
kontrukcyjnych balkonów?” – to pytanie spędza sen z powiek wielu wspólnotom mieszkaniowym, zarządcom a nie rzadko
również sędziom rozstrzygającym w sprawach dotyczących ustalenia odpowiedzialności za remonty balkonów.
Wskazówką może być wyrok i uzasadnienie Sądu Najwyższego z marca 2008 roku w sprawie powództwa jednej z gmin przeciwko
tamtejszej wspólnocie mieszkaniowej dotyczącego pytania z początku artykułu.

Powodowa Gmina wniosła o uchylenie uchwały nr 1/2007 z dnia 15 marca 2007 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nakładającej na członków Wspólnoty obowiązek wniesienia opłat na sfinansowanie kosztu remontu balkonów. W ocenie powódki, balkony nie stanowią części wspólnych budynku tylko są przynależne do poszczególnych lokali i koszty ich remontu obciążają właścicieli poszczególnych lokali. Z kolei, w ocenie pozwanej balkony są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na Wspólnocie.

Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo uchylając sporną uchwałę strony pozwanej. Stwierdził, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku, lecz są częściami składowymi lokali, a w myśl art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel.

Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową Sądowi Apelacyjnemu w G. nasunęła się wątpliwość przedstawiona w przytoczonym na wstępie zagadnieniu prawnym. Sąd ten stwierdził, że przepisy ustawy w ogóle nie wymieniają balkonów, ani jako części składowych poszczególnych lokali, ani jako części wspólnych nieruchomości, a w niniejszej sprawie chodzi o balkony, na które wejście znajduje się wyłącznie z danego lokalu mieszkalnego. Korzystanie z balkonu wyłącznie przez właściciela danego lokalu przemawia za zaliczeniem balkonu do części składowych lokalu, co implikuje obciążenie właściciela tego lokalu kosztami utrzymania balkonu w należytym stanie.

Jednakże z drugiej strony Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że balkony są elementami elewacji budynku, a elewacja stanowi wspólną część nieruchomości. W tej sytuacji koszt remontu zwłaszcza uszkodzonych elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych balkonów, jako elementów elewacji budynku, powinien – w ocenie Sądu drugiej instancji – obciążać wszystkich członków Wspólnoty.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. 2000 r., Nr 80, poz. 903) zwana dalej „ustawą”, nie posługuje się pojęciem „balkon”, nawet w sytuacji przykładowego wskazywania w art. 2 ust. 4 pomieszczeń określonych mianem „pomieszczeń przynależnych”. Nie ułatwia to rzeczowoprawnej kwalifikacji statusu balkonu, która jest niezbędną przesłanką wskazania właściwego podmiotu zobowiązanego z mocy art. 13 ust. 1 albo art. 14 ustawy do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonu w należytym stanie, w tym obejmujących również koszty jego remontu wymagającego naprawy także konstrukcyjnych elementów balkonu.

W przepisie art. 2 ust. 2 ustawy zawarta jest definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy i stanowiącego odrębną nieruchomość, natomiast w art. 3 ust. 2 ustawy sformułowano definicję ustawową nieruchomości wspólnej. Tym ostatnim pojęciem ustawodawca objął m.in. te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali Wymienione przepisy są więc źródłem przyjętego w ustawie dychotomicznego podziału na dwie kategorie nieruchomości, a mianowicie stanowią podstawę wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego jako odrębnej nieruchomości, a nadto nieruchomości wspólnej, której elementami są m.in. części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego.

Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawno-rzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Z drugiej strony budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.
W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania takiego balkonu jako pomieszczenia przynależnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy (wyrok SN z dnia 3 października 2002, III RN 153/01, OSNP 2003/18/423; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 września 2005, VII SA/Wa 1498/04).

W doktrynie można jednak także znaleźć pogląd, który kwestionuje możliwość kwalifikowania balkonu jako pomieszczenia. Jest on oparty na założeniu, że o pomieszczeniu można mówić tylko gdy jest ono w pełni wydzielone przy pomocy trwałych ścian. Takie kategoryczne stwierdzenie nie ma jednak wyraźnego uzasadnienia normatywnego. Z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika bowiem, że wymóg wydzielenia trwałymi ścianami odnosi się tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wobec tego, skoro balkon nie jest izbą, to nie ma wyraźnych przeszkód, aby uznać go za pomieszczenie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie wskazuje się na konieczność odróżniania pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 ustawy) od pomieszczenia przynależnego (art. 2 ust. 4 ustawy). W wyroku z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02 (Monitor Podatkowy 2003 nr 5, s. 29-31) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, natomiast służy zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Wymienioną dywersyfikację obu pojęć ustawowych i kryteria jej dokonania podziela też skład orzekający w niniejszej sprawie.

W stanie faktycznym sprawy, w której przedstawiono Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia nie ma wątpliwości, wobec zgodnych ustaleń Sądów obu instancji, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na te balkony prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta ostatnia okoliczność przesądza o tym, że wspomniane balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.

Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za pomieszczenie pomocnicze stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej części samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeszcze raz podkreślić należy, że uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, że balkon nie jest w pełni wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie jest wyłącznie rozstrzygającą o możliwości uznania go za pomieszczenie. Za takim stanowiskiem przemawia wynik gramatycznej wykładni art. 2 ust. 2 ustawy, w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku odnosi ustawodawca tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które, obok już wymienionych wewnętrznych elementów lokalu mieszkalnego, tj. izb, także służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób z nim zamieszkałych.
W orzecznictwie stanowczo podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego” charakteryzuje taki funkcjonalny jego związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni” bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych (sic!) potrzeb ludzi (v. uzasadnienie wyroku SN z dnia 7 marca 2003, sygn. akt III RN 29/02, Monitor Podatkowy 2003 r., nr 5, s. 29-31). Nadto, w innym orzeczeniu SN przyjęto – choć czyniąc to wprost w odniesieniu do pomieszczenia przynależnego – że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano – technicznych, jak samodzielny lokal (v. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, niepubl.).

W tej sytuacji – w ocenie składu orzekającego – istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza z mocy art. 13 ust. 1 ustawy o tym, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.

Możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie zdaje się nie wchodzić w rachubę, ponieważ umowa taka mogłaby określać zasady korzystania przez właściciela lokalu ale tylko z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała SN z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, LEX nr 270441, dotychczas niepubl.), a takiego charakteru nie ma część budynku (balkon), która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób w nim zamieszkałych.

Zważyć jednak również należy, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Warto także odnotować, że również na tle niemieckiej ustawy o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz z dnia 15 marca 1951 r. – w skrócie WEG) w orzecznictwie można zaobserwować dwoiste rozumienie określenia balkon. Na tle § 5 ust. 1 in fine tej ustawy balkony są zasadniczo uznawane jako element nieruchomości wspólnej. Jednakże w orzecznictwie widoczna jest wyraźna tendencja do uznania tylko podstawowych elementów balkonu ze element nieruchomości wspólnej. Podkreśla się, że regulacja ustawowa pozwala wyłączyć z zakresu nieruchomości wspólnej te elementy, m.in. balkonów, których zmiana nie doprowadzi do modyfikacji wyglądu budynku, a więc tylko elementy konstrukcyjne balkonu uznaje się za należące zawsze do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego we Frankfurcie n/Menem z dnia 3 grudnia 1983 r., sygn. akt 20 W 68/83). Natomiast np. wierzchnia warstwa podłogi balkonu może stanowić element własności indywidualnej (w bezpośrednim tłumaczeniu: „szczególnej” – niem. Sondereigentum; por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego w Düsseldorfie z dnia 20 czerwca 1979 r., sygn. akt 3W 134/79 oraz powołany już wyrok Sądu we Frankfurcie n/Menem).
Z tych względów, Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 390 § 1 k.p.c., podjął uchwałę jak na wstępie.